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江蘇省房地產市場狀況分析
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  2010年以來,國家先后出臺了”國十一條”、”國十九條”、”清理非主營地產業務的央企”以及新”國十條”。在政策組合拳的共同作用下,我省房地產市場出現了一些積極變化,調控效果初步顯現。

 長三角房協聯系網第十九次會議合影

 一、今年以來我省房地產市場運行情況

    (一)房地產開發完成情況

    1–8月,全省房地產開發投資2581億元,同比增長28.7%,其中,商品住宅投資1859億元,同比增長27.3%,同比增速較去年同期分別提高了23個和27個百分點。   1–8月,全省商品房新開工面積8744萬平方米,同比增長77.6%,其中,商品住宅新開工面積6654萬平方米,同比增長78.7%。1–8月,全省房地產開發企業完成土地購置面積1504萬平方米,同比增長50.5%,土地購置費405億元,同比增長117.6%。

    (二)商品房供應情況

    1、市場新增供應情況

    1–8月,全省省轄市市區商品房和商品住宅的累計批準預售面積分別為2858萬平方米和2219萬平方米,同比分別增長15.3%和13.5%。

         2、市場供應總量情況

    8月末,全省省轄市市區商品房和商品住宅的月末累計可售面積分別為4813萬平方米和2441萬平方米,環比分別下降2.5%和3.0%。按照滾動十二個月的平均銷售速度,至8月末,全省省轄市市區商品住宅可售時間約為6.7個月。

    (三)商品房銷售情況

    1、銷售面積情況

    1–8月,全省省轄市市區商品房和商品住宅登記銷售面積分別為2715萬平方米和2161萬平方米,同比分別下降28.1%和33.1%,較2008年同期分別增長31.0%和26.0%。

    2、成交均價情況

    1–8月,全省省轄市市區商品房和商品住宅的累計成交均價分別為6858元/平方米和6504元/平方米,同比分別增長23.2%和22.6%。

    二、當前房地產市場值得關注的幾個問題

    (一)房地產市場預期不確定

    自國發10號文下以后,本輪房地產市場調控已持續了5個多月,市場下行調整目前正向縱深發展。當前市場釋放的信息信號較多,所謂市場”量價齊升”,實際房價是真漲了還是較為穩定或有所回落,市場是真回暖還是假回暖,加息還是不加息等等,導致市場預期不確定。一方面,市場上存在著房價上漲的預期,一是央行近日公布的《2010年第3季度全國城鎮儲戶問卷調查》顯示,有36.6%的居民對未來房價持上漲預期,比上季度上升了7.2個百分點。二是近期地價上漲明顯。據有關專業機構統計數據顯示,截至9月9日,全國11個重點城市今年以來在出讓面積占09年的66%的情況下,土地出讓金收入已達到09年的76%。三是部分地區高品質樓盤銷售價格實際在上漲。江蘇調查總隊8月份抽樣調查顯示,19.6%的樣本價格上漲,漲幅在0.1%到6.0%之間。另一方面,市場同時存在著房價下降的預期。一是房地產開發企業資金壓力不斷加大。據有關機構統計數據顯示,今年上半年,135家房地產上市公司借款達3317億元,同比增長56.46%,總體資產負債率水平達67.79%,較去年同期提高了4個百分點,較09年底也提高了2.76個百分點;現金流指標由正轉負由去年的43家擴大到今年的88家。二是房地產開發企業對未來市場持謹慎態度。今年1–8月,全省房地產開發投資、新開工面積增速呈現回落趨勢,較1–7月分別下降了0.19和2.27個百分點。三是市場上繼續存在觀望和房價實際下降。央行《2010年第3季度全國城鎮儲戶問卷調查》顯示,未來3個月意欲購房的居民占比,與上季度基本持平,仍在繼續觀望。江蘇調查總隊8月份抽樣調查顯示,有8.4%的樣本價格下跌。市場預期有待穩定。

    (二)土地市場升溫,地價攀升,不利于房價穩定

    近期,部分地區城市政府在當前房價有所松動銷售量較大幅度回升的情況下加快進行土地拍賣出讓,又出現了一批高價地塊,形成新一輪的沖擊波,增強了房價上漲的預期,對遏制部分城市房價過快上漲產生不利影響。

    (三)保障性住房供應總量和占比偏低

    今年以來,國家和省進一步加快了保障性住房建設和供應,當前又加大了發展公共租賃住房的力度,但保障性住房供應總量和占比仍然偏低。《2009年度江蘇建設統計概覽》數據顯示,2008年和2009年,全省廉租住房分別籌集13146套和14345套,經濟適用住房分別竣工32046套和34488套,同期商品住宅竣工面積分別為5489.81萬平方米和6226.75萬平方米。按照廉租住房每套50平方米、經濟適用住房每套60平方米計算,08年和09年保障性住房面積僅占商品住宅面積的4.7%和4.48%,在形成合理的住房供給結構,滿足多層次的住房需求方面仍然存在較大的壓力,對穩定房價、調控市場作用尚不明顯。

    三、實現房地產健康發展應該做好的幾項工作

    (一)統一認識,確保國務院出臺的各項政策措施落實到位。

    對于過熱的房地產市場,國家已經出臺了一系列調控政策措施,要達到預期的目標,需要各有關部門和各級政府共同努力。各級政府要堅決落實9月30日住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部《關于進一步貫徹落實國發〔2010〕10號文件的通知》(建房[2010]155號),加大各項政策措施的落實力度。總體來說,各地各部門都在積極貫徹落實國家出臺的各項政策措施,但目前地區之間、部門之間在貫徹落實的進展和力度上存在一定的差異,發展還不平衡。有些地方總認為本地房地產市場沒有過熱、才起步,房價還低。全國房價如果要跌,本地房價也不會跌。從而影響了貫徹落實國家政策的決心和措施。因此,必須統一對國家調控政策必要性的認識,齊心協力地落實各項調控措施。

    (二)增加住房有效供給,保持房價的基本穩定。

    增加住房有效供給,不僅僅是指增加商品房的供給,更要增加各收入群體的住房供給,特別是針對中低收入群體的供給。政府應該建更多的公租房,滿足中低收入家庭的居住需求。一方面,政府要加大土地的供給,另一方面,要增加保障房的供應,同時要提供一定數量的公租房,公租房包括為低保戶提供的廉租房和為買不起或暫時不想買房的居民,包括中低收入群體、剛參加工作的年青人、符合條件的農民工等提供租住的公房。

  (本文來源 周士沖常務副會長在長三角房協聯系網第十九次會議上的講話)

  二o一o年十月二十七日 

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